Аналитические статьи

  • 21.01.2012

    Анализ наилучшего использования земельного участка


    В условиях свободного рынка успешное продвижение любого крупного проекта в области недвижимости во многом зависит от квалификации специалистов консалтинговых компаний, выполняющих анализ наилучшего использования земельных участков под коммерческую застройку.

    Ключевая задача стратегического консалтинга заключается в обеспечении своевременной консультационной поддержки инвесторов, арендаторов, девелоперов, архитекторов и проектировщиков. Только опора на результаты системного мониторинга рынка, учет колебаний спроса и предложений в исследуемом сегменте, объективная оценка потенциала, местоположения и предназначения конкретных объектов позволяют собственникам рассчитывать на достижение высокой эффективности и экономической привлекательности коммерческих проектов. Именно стратегический анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (best use) конкретного объекта обеспечит выбор такого варианта застройки земельного участка, который гарантирует существенный рост реальной рыночной стоимости недвижимого имущества.

    Качественно выполненный best use земельного участка позволяет четко определиться со стратегией его дальнейшего использования. Например, своевременно принять трудное решение о сносе имеющихся на земельном участке строений легче, если best use показывает, что в вашем случае стоимость пустующего земельного участка в данной местности значительно превышает ценность имеющихся на нем улучшений. Если же такой анализ покажет, что текущее использование земли и построенных на ней объектов недвижимости оптимально, то это значительно укрепит вашу уверенность в правильности ранее сделанных инвестиций, позволит не отвлекать силы и средства на поиски новой концепции развития объекта. Кроме того, инвестор, интересующийся различными по назначению коммерческими объектами и земельными участками, всегда стремится диверсифицировать возможные риски. Это означает, что потенциальному инвестору непременно понадобятся точные ответы на множество конкретных вопросов, к примеру:

    - существуют ли юридические ограничения для целевого использования земельного участка по выбранному варианту освоения?

    - в какую сумму обойдется оформление (переоформление) прав собственности на земельный участок?

    - каков перечень, сроки и порядок получения обязательных согласований и разрешений, которые необходимо иметь для запуска инвестиционного проекта?

    - какие ограничения в освоении конкретного земельного участка накладывают проектные возможности имеющихся инженерных коммуникаций?

    - имеются ли на земельном участке строительные, санитарные, градостроительные и другие ограничения для планируемых объектов недвижимости?

    - какого профиля объекты наиболее востребованы в данной местности, каково функциональное назначение соседних зданий и сооружений?

    Таким образом, оказание услуги best use свободного либо застроенного земельного участка, как правило, включает в себя следующие основные этапы:

    1. Изучение правовых и градостроительных ограничений.

    2. Подготовка предложений по наиболее перспективным вариантам застройки или реконструкции, базирующихся на маркетинговых исследованиях заданных сегментов рынка недвижимости в зоне расположения земельного участка.

    3. Финансово-экономическое обоснование наиболее предпочтительного варианта использования земельного участка с учетом концепции развития прилегающих территорий.

    Таким образом, индивидуальный анализ best use земельного участка обеспечивает успешную реализацию намеченного проекта строительства жилой и коммерческой недвижимости.